상업용 부동산에 해외 자본 몰린다

글로벌 사모펀드 운용사 블랙스톤이 매입한 경기도 김포시 물류센터 전경. 자료=MQ로지스틱스

국내 상업용 부동산 시장 투자액 중 외국계 자본이 차지하는 비율이 5년 만에 2.4배로 늘어난 것으로 나타났다. 코로나가 시작된 2020년엔 외국계 투자액은 전체 8.2%에 불과했는데, 지난해 17.7%까지 늘더니 올해 들어 19.7%까지 확대됐다. 부동산 경기 침체로 국내 오피스 빌딩과 상가에서 공실이 늘고 있는데, 글로벌 사모펀드나 자산운용사들이 국내 상업용 부동산을 사들이는 이유는 무엇일까.

통계를 집계한 글로벌 상업용 부동산 기업 컬리어스는 “올해 한국에서 거래된 상업용 부동산 5개 중 1개는 해외 자본 소유라고 보면 된다”며 “금리 인하 추세, 원화 가치 하락 같은 상황 때문에 한국이 부동산 투자처로 매력적이라는 인식이 확산하는 것”이라고 설명했다. 중국 영향력이 점점 커지는 홍콩을 피하고, 상대적으로 시장 규모가 작은 싱가포르에서 이탈한 투자 수요가 한국으로 이동하고 있다는 분석도 나온다.

최근 외국계 투자자들이 특히 눈여겨보는 상업용 부동산은 바로 ‘물류센터’다. 국내 물류센터 투자액 중 외국계 비율은 2020년엔 23.8%에서 5년이 지난 올해는 60.5%로 급증했다. 한 부동산 기업 관계자는 “국내 펀드가 사들인 물류센터도 외국계 자본이 가세한 경우가 대부분이어서 실제로는 올해 물류센터 투자액의 80~90%가량이 외국계로 봐도 된다”고 했다.

그래픽=김성규

국내 부동산 시장에 외국계 자본이 밀려드는 것에 대해 일각에선 “외국 투자자가 차익 실현 후 빠져나가면 국내 기관이나 투자자가 비싼 가격에 떠안아 피해를 보는 것 아니냐”는 우려도 나온다. 그러나 “국내 부동산 경기 침체가 길어진 상황에서 해외 자본이라도 들어와야 시장이 살아난다”며 긍정적으로 보는 의견도 많다.

◇리스크 커져 가격 낮을 때 몰려드는 외국 자본

외국계 투자 기관들은 온라인 쇼핑과 택배 수요 증가를 예상하고 특히 ‘물류센터’에 적극적으로 투자하고 있다. 10여 년 전 국내 오피스 시장에 대거 진입한 뒤 코로나 시기 빠져나갔다가 종목을 바꿔 돌아온 것이다.

국내 투자자들도 코로나 시기 폭발적으로 성장한 국내 이커머스 시장을 겨냥해 물류센터에 투자했다가 2023년부터 ‘공급 과잉’ 우려가 나오면서 투자가 급감했다. 작년 상반기 수도권에만 60만평 이상 물류센터가 신규 공급되면서 물류센터 공실률이 15%를 넘기도 했다. 이에 “리스크가 너무 커졌다”며 국내 투자자들이 물류센터를 외면했고, 자금력이 풍부한 해외 ‘큰손’들은 이를 기회로 포착했다.

세계 최대 사모펀드 블랙스톤은 최근 MQ로지스틱스가 보유한 경기도 김포 고촌, 남양주 화도 물류센터 2개를 3600억원에 매입하기로 했다. 미국의 라살자산운용도 작년 경기도 안성 대덕 물류센터를 약 6000억원에 인수했다. 이 밖에 싱가포르투자청(GIC), 홍콩 ESR 등도 물류센터 자산 투자를 확대하고 있다. GIC의 경우 작년 기준 국내에서 갖고 있는 물류센터가 25개에 달하는 것으로 나타났다.

부동산 전문 기업 알스퀘어 류강민 리서치센터장은 “자금력이 넉넉한 외국계 기업들은 가능한 한 물류센터의 가치가 낮아졌을 때 ‘저점 매수’에 나서고 있는 것”이라고 설명했다. ‘수익 극대화’를 위해 물류센터 가치가 가장 낮아진 시점에 사들여서 임차인을 들인 뒤 매도할 계획이란 것이다.

◇임대주택 비즈니스로 영역 확장

한국의 투자 환경에서 매력을 느낀 외국계 투자자들은 임대주택 비즈니스로도 투자를 확대하고 있다. 최근 전세 대신 월세 수요가 급증하는 현상을 포착하고 임대료가 오를 것이라고 판단, 한국 진출을 결정하고 있는 것이다.

캐나다연금투자위원회(CPPIB)는 최근 국내에서 임대주택을 운영하는 MGRV와 손잡고 약 1650억원을 들여 서울 동대문구, 성동구 등에 1500실 규모 임대주택을 공급한다고 밝혔다. 글로벌 부동산 개발사 하인즈는 서울 신촌에 임대주택 사업을 진행 중이고, 미국 사모펀드 콜버그캘비스로버츠(KKR)도 홍콩계 업체 ‘위브리빙’과 함께 서울 영등포구와 동대문구에서 각각 호텔과 오피스텔을 인수해 임대주택 사업을 시작했다.

한 기업 부동산 전문가는 “외국계 기업들은 국내에서 1~2인 가구가 늘고 이에 따라 임대 수요가 증가하는 점 등을 분석한 뒤, 미래 수익률이 크게 오를 것이라고 계산을 끝낸 것”이라고 말했다.

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