반값에도 안 사는 상황 서울도 예외 없었다

상가 경매 시장 / 출처 : 연합뉴스

“지난달 상가 경매 나갔던 물건, 감정가의 10분의 1로도 안 나갔어요.”

상가 경매시장의 분위기가 심상치 않다. 온라인 소비 확대와 경기 침체가 겹치면서 공실률은 높아졌고, 임대수익이 떨어지자 상가 투자 매력도 사라졌다.

감정가보다 높은 낙찰가를 기록했던 ‘통 상가’조차 더 이상 안전 자산이 아니게 된 지금, 상가 시장은 새로운 바닥을 찾고 있다.

집합상가는 ‘애물단지’로…서울 낙찰률 10%대 고착

상가 경매 시장 / 출처 : 연합뉴스

부동산 경매 전문업체 지지옥션이 24일 공개한 자료에 따르면, 지난달 서울에서 경매에 부쳐진 상가 213건 중 낙찰된 건은 39건에 불과했다.

낙찰률은 18.3%로, 지난해 9월 이후 7개월 연속 10%대를 벗어나지 못하고 있다. 평균 응찰자 수도 전월보다 줄어 1.9명에 머물렀고, 인천(16.0%)과 경기(17.3%) 등 수도권 전역에서도 상황은 비슷했다.

상황이 이렇다 보니 일부 집합상가는 경매시장에서 수차례 유찰되며 ‘고장 난 시계’ 신세가 됐다.

서울 동대문구 용두동의 한 한방 테마 상가는 지난해 첫 경매가 5400만 원에서 시작됐지만, 10차례 유찰 끝에 다음 달에는 감정가의 10분의 1 수준인 580만 원에 다시 경매가 진행될 예정이다.

상가 경매 시장 / 출처 : 연합뉴스

상가 전체를 소유하거나 운영할 수 있는 근린시설, 이른바 ‘통 상가’도 예외는 아니다. 서울에서는 지난달 총 7건의 통 상가 경매가 진행됐는데, 낙찰은 3건에 그쳤다.

낙찰률은 42.9%로 상대적으로 높았지만, 낙찰가율은 76%에 불과했다. 이는 2021년 3월 96.6%, 2022년 119.4%, 2023년 99%였던 과거의 기록과 비교하면 눈에 띄는 하락세다.

상가 침체, 자영업 붕괴와 맞물린 악순환

상가 경매시장 위축의 배경에는 자영업 붕괴라는 더 큰 구조적 문제가 있다.

상가 경매 시장 / 출처 : 연합뉴스

한국부동산원이 최근 발표한 2025년 1분기 상업용 부동산 동향에 따르면, 오피스 임대료는 상승세를 보이는 반면 상가는 투자수익률과 임대료가 모두 하락세를 보이고 있다.

이런 흐름은 폐업 통계에서도 확인된다. 국세청에 따르면 2024년 한 해 동안 폐업 신고한 소상공인은 약 98만 6천 명이다. 창업비용이 평균 8900만 원임을 고려하면 폐업으로 사라진 경제 규모는 89조 원에 이른다.

상가 경매 시장은 한때 ‘투자 수익’의 대명사였지만, 지금은 낙찰가율 70%대도 쉽지 않은 상황이다.

수익률을 바라보던 투자자와 현실을 직시하는 임차 수요 간의 간극이 벌어진 지금, 상가의 ‘가치 회복’은 생각보다 더 긴 시간이 필요할지도 모른다.

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