정부가 내놓은 처방전 이유 알고 보니

가계부채 줄일 ‘한국형 리츠’ 추진

집값 일부 내고 임차인으로 거주

주택대출 대신 자본조달로 전환

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

“내 집 절반만 사고, 나머지는 월세로 내다가 점차 내 것으로 만들 수 있습니다.” 한국 부동산 시장의 판도를 바꿀 새로운 주택 소유 방식이 등장했다.

금융당국이 가계대출의 부동산 쏠림 현상을 완화하기 위해 ‘지분형 주택금융’을 제시한 가운데, 국토교통부는 ‘한국형 리츠(REITs·부동산투자회사)’ 도입을 위한 준비 작업에 본격 착수했다.

빚내지 않고 집 사는 ‘한국형 리츠’

국토교통부는 조만간 한국형 리츠의 제도화 방안을 모색하기 위해 ‘리츠를 통한 주택 소유 및 임대차 활성화 방안’ 연구용역을 발주할 예정이라고 6일 밝혔다.

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

이는 지난해 11월 한국은행이 제안한 ‘한국형 리츠’ 모델의 후속 조치다. 한국형 리츠의 핵심은 주택 구입 자금을 대출이 아닌 자본으로 조달하는 방식이다.

리츠가 아파트를 공급하면 주택 수요자가 지분 투자를 한 뒤 임차인으로 거주하게 된다.

예를 들어 집값의 30%를 리츠 지분으로 보유했다면, 나머지 70%에 대해선 월세를 내면서 살게 된다.

이후 돈을 모아 리츠 지분을 점차 늘려나갈 수 있어 초기에 수억 원씩 주택담보대출을 받지 않아도 된다.

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

이 제도는 일종의 ‘반전세’ 형태로, 입주자가 돈을 모아 리츠 투자금을 늘리면 월세를 줄일 수 있다.

또한 매도 제한 기간 이후에는 리츠 지분을 팔아 시세 차익도 기대할 수 있다.

예를 들어 10억 원짜리 서울 아파트에 보증금 1억 원, 월세 250만 원 조건으로 2년 거주한 뒤 이사 가는 경우, 아파트값이 이 기간 20% 오르면 리츠 투자지분 1억 원의 20%인 2천만 원을 더해 1억2천만 원을 돌려받게 된다.

기존 전세제도와의 충돌, 다각적 지원책 필요

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

한국형 리츠의 성공을 위한 관건은 리츠가 서울과 수도권 등 주택가격이 안정적으로 상승할 것으로 예상되는 부지에서 얼마나 저렴하게 주택을 사들일 수 있는지다.

또한 장기 임대에 대한 개인들의 수요가 충분할지도 중요한 변수다.

부동산 업계는 리츠가 수익 구조를 갖추려면 ‘충분한 임대료’를 받을 수 있어야 하는데, 현행 전세제도 아래서는 한국형 리츠 시장 형성이 어렵다는 우려를 제기하고 있다.

이에 따라 국토부는 연구용역을 통해 다양한 지원책을 모색할 계획이다.

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

서울 서초구 서리풀 지구와 같은 신규택지 공급 물량을 리츠에 할인 매각하거나, 재건축 용적률 상향 인센티브로 나온 임대주택 물량을 리츠가 사들일 수 있도록 하는 방안이 검토 중이다.

신규 분양 주택이 아닌 기존 주택을 리츠가 매입할 때는 주택도시기금 출자·융자를 지원하고, 리츠에 주택을 매각하면 헬스케어리츠 주택의 우선 입주권을 제공하는 방안도 고려되고 있다.

취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등 세제 혜택도 제도의 성공을 위한 핵심 요소로 꼽힌다.

“한국은행이 주택담보대출 등 가계부채 축소를 위해 리츠 방식의 민간임대주택 공급 모델을 제안했지만, 실제 시장에서 출시 가능한 모델이 나오려면 다각적 제도 개선과 지원이 필요합니다.”라는 국토부 관계자의 설명이다.

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

부동산 시장 선순환 구조 만들 수 있을까

한국형 리츠는 부동산 시장에 다양한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 우선 부동산 시장의 유동성이 강화될 수 있다.

리츠는 부동산 자산을 유동화하여 개인 투자자들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있게 해 시장의 접근성을 높인다.

또한 주택 공급 및 임대 시장 활성화에도 기여할 수 있다. 한국형 리츠 모델은 초기 자금 부담을 줄이고 주택 소유와 임대차를 혼합한 형태로 주거 안정성을 높일 수 있다. 건설 및 개발 활동도 촉진할 것으로 보인다.

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

국토부 관계자는 “리츠를 활용해 주택구입 자금의 상당 부분을 대출이 아닌 자본으로 조달하면 부동산 대출을 낮추는 데 큰 도움이 될 수 있다.” 고 설명했다.

부동산 대출 집중도가 과도해 경제 성장을 가로막고 산업 경쟁력을 해치고 있다는 판단에 따라 금융당국도 ‘지분형 주택금융’에 힘을 싣고 있다.

다만 리츠 활동이 주택 매매 가격을 상승시키는 요인으로 작용할 가능성도 있다.

일부 연구에 따르면 리츠가 활성화된 지역에서는 주택 가격이 3~5% 정도 상승한 것으로 나타났다. 또한 리츠가 투기적 수요로 변질될 가능성도 배제할 수 없다.

한국형 리츠 추진 / 출처: 연합뉴스

이처럼 한국형 리츠는 부동산 시장의 새로운 패러다임을 제시하고 있지만, 성공을 위해서는 정교한 제도 설계와 지원 정책이 뒷받침되어야 할 것으로 보인다.

국토부는 “청약, 세제 등을 전반적으로 검토해 시장에서 작동 가능한 한국형 리츠 모델을 제시하고자 한다”며 제도 정착에 대한 의지를 밝혔다.

https://econmingle.com/economy/ready-to-introduce-korean-style-reits/