서울 집값에 불 질러 토허제 대체 뭐길래

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 강남3구를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 강남3구를 토지거래허가구역에서 해제한지 불과 35일만이다. 토지거래허가구역 재지정의 효과는 이번달 24일부터 발생한다. 강남3구와 함께 용산구까지 토지거래허가구역으로 지정하면서, 주변 지역으로의 풍선효과가 우려되는 상황이다.

토지거래허가구역은 토지에 대한 투기 수요를 제한하기 위해 지정한다. 일정 면적 이상의 토지를 거래하는 경우 반드시 관할 관청의 허가를 받아야 한다. 토지거래허가를 받지 않은 상태라면 당사자간 매매계약을 체결하더라도 이는 무효이고, 토지거래허가를 받아야만 비로소 매매계약의 효력이 발생한다. 이를 법적으로는 ‘유동적 무효’라고 부른다.

토지거래허가구역에서 주택을 거래하는 경우 까다로운 허가요건을 충족해야만 가능한데, 대표적으로 매수인이 매매목적이 된 주택에서 실제 거주할 것을 증명해야만 토지거래허가를 받을 수가 있다. 이런 이유로 매수인이 인근에 주택을 소유하고 있다면 이를 처분하는 조건으로만 토지거래허가를 받을 수 있고, 이미 세입자가 있는 주택의 경우에는 거래 대상이 될 수 없다. 또한 실제로 매매계약 이후에는 매수인이 매매목적이 된 주택에서 2년 이상 거주해야 한다.

그런데 토지거래허가구역에 있는 재개발·재건축 사업지의 주택을 거래하는 경우에는 더욱 복잡해진다. 여기에 이미 이주와 철거가 이루어진 재개발·재건축 사업지의 경우에는 매수자가 실거주 의무를 이행할 수 없기 때문에 원칙적으로 토지거래허가 자체를 받을 수 없다. 또 토지거래허가를 받고 재개발·재건축 사업지의 주택을 매수했는데, 매수한지 2년이 되지 않아 이주와 철거가 이루어지는 경우에는 매수자 입장에서 더욱 난감할 수밖에 없다. 실거주 의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있고 심각하면 형사처벌까지 이루어질 수 있는데 재개발·재건축 사업지에 이주와 철거가 시작되면서 부득이 실거주 의무를 이행할 수 없게 됐기 때문이다. 이 경우 별도의 규정이 없어 실무상 혼란이 발생할 뿐만 아니라 재개발·재건축 사업지에서 주민 이주가 늦어지는 요인으로 작용할 수 있어 보완이 필요하다.

토지거래허가구역 지정은 투기 수요를 제한하기 위한 의도적 규제라는 점에서 부동산 시장의 왜곡을 가져올 수밖에 없다. 부동산 시장에 발생하는 혼란을 줄이기 위해서는 안정적으로 정책을 운영하는 것에 더해 토지거래허가구역 지정으로 인해 발생할 수 있는 경우의 수를 미리 검토해 구체적 지침을 마련해야 한다.

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